Веда Корект - Агенция за недвижими имоти

Когато т.н. стоп-капаро остава в агенция, без присъствието на собственик

Продължаваме темата за стоп капарото и по-точно: Когато т.н.
26.01.2021
Продължаваме темата за стоп капарото и по-точно: Когато т.н. стоп-капаро остава в агенция, без присъствието на собственик.

Макар да няма законова дефиниция то съществува в правния мир. Думата "капаро", която е така наложена в практиката също липсва в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), което не пречи да се споменава често и съвпадането й или не със законовия термин "задатък" зависи от останалите условия на съответния договор. Същия този Закон за задълженията и договорите, в който липсва термин стоп - капаро обаче в чл. 9 казва, че страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Тоест, сключването на договор за стоп-капаро е валиден договор, тъй като не противоречи нито на закона, нито на добрите нрави.

Какви задължения се поемат?
За съдържанието на понятието можем да съдим само от практиката при сключване на договори или споразумения за заплащане на т.нар. стоп-капаро. В практиката обичайно съдържанието зад този термин е договор/ споразумение, с което една от страните по бъдещ договор за покупко-продажба на недвижим имот (бъдещ купувач) дава на другата страна (бъдещ продавач) парична сума като гаранция за сериозното си намерение за закупуване на имота. В замяна, за определен срок (до подписване на предварителен или окончателен договор за продажба на недвижимия имот) бъдещият продавач се задължава да не преговаря с други лица, и/ или да деактивира обявата си за продажба на имота, и/ или да не провежда огледи с трети лица - различно. Страните по бъдещ договор за покупко-продажба го ползват като взаимен ангажимент.

В някои случаи съдържанието на подобен договор/ споразумение за предаване на стоп-капаро може да се припокрива с това на предварителен договор - в случай, че са налице задължителните за предварителен договор елементи съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД. - т.е. уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Тъй като в случая коментираме продажбата на недвижим имот, съществените уговорки на окончателния договор за продажбата му се съдържат в чл. 183 от ЗЗД: "С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати". Тоест, съществените условия за продажба на недвижим имот са предмета (индивидуализиране на продаваемия имот), цената и начина на плащане на имота и допълнително - срок за сключването на окончателен договор. С други думи, част от споразуменията за предаване на стоп-капаро е възможно да се припокриват по своето съдържание с предварителни договори и съдът да ги зачете като такива в случай на съдебен спор, независимо как са именувани от страните. Друга част са просто взаимен ангажимент да се сключи предварителен или окончателен договор, с уговорени взаимни задължения и санкции (неустойки) за нарушението на тези уговорки. Най-общо казано, липсата на законов термин дава на страните по подобни споразумения да определят свободно съдържанието им.

Когато т.н. стоп-капаро остава в агенция, без присъствието на собственик, как агентът гарантира, че собственикът поема описаните задължения?
Агентът няма начин да гарантира, че продавачът на недвижим имот ще подпише предварителен или окончателен договор именно с купувача, който заплаща стоп-капаро. Тук вече отношенията опират до обикновено доверие. За мен са налице следните пречки:
А/ В случай, че продавача поеме задължение пред агента да подпише договор с купувача, а агентът поеме задължение спрямо купувача да осигури подписването от страна на продавача, са налице два отделни договора: посредническия и договора за заплащане на стоп-капаро. Продавачът и купувачът обаче не са страна по един и същ от тях. Такава страна и по двата договора е само агента. Възникват следните усложнения: обикновено посредническият договор е твърде общ - тоест там не може да бъдат конкретно предположени условията на бъдещата сделка. Дори обаче и те да са твърдо определени и да се постигнат, продавачът се е задължил само спрямо агента. При неизпълнение от страна на продавача, агента може да иска от него само неустойка, ако такава е уговорена в посредническия договор.
Б/ В случай, че агентът поеме задължение спрямо купувача от името на продавача, това представлява обещаване на действието на трето лице (чл. 23 от ЗЗД). Проблемът е, че третото лице (продавача) може да не изпълни обещанието дадено от агента и договора между агента и купувача не го обвързва, защото не е страна по него. Тук неприятности може да има самия агент като т.нар. обещател: при неизпълнение от страна на третото лице (продавач) спрямо купувача, купувачът не може да търси отговорност от продавача, но от агентът - да. След това агентът може да иска обезщетение от продавача, което обаче си представлява сериозно усложнение, при това - необосновано. Най-добре е стоп-капарото да бъде споразумение между бъдещите продавач и купувач.

Вече сте избрали своя имот и Ви предстои да подпишете стоп-капаро или предложение за закупуване. Какво да изисквате и от какво трябва да се пазите, свържете се с нас, за да обсъдим най-доброто решение за Вас на тел.: 0888493918 или пишете на e-mail: @ .