Купувате имот и следва предварителен договор. Какви задължения поемат страните?

Най-важните елементи в един предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Съществените уговорки на окончателния договор за продажбата на недвижим имот се съдържат в чл. 183 от ЗЗД: С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати. Тоест, съществените условия за продажба на недвижим имот са предмета (индивидуализиране на продаваемия имот), цената и начина на плащане на имота и допълнително - срок за сключването на окончателен договор. Всички останали клаузи, които обичайно се включват в предварителните договори са допълнителни, извън задължителното му съдържание, но са много важни.

Предварителният договор представлява предварително взаимно обещание за сключване на окончателен договор за покупко-продажба. Той не прехвърля вещни права, тъй като за такова прехвърляне законът предвижда различна форма, което е видно чл. 18 от ЗЗД: Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. В случай, че продавачът и купувачът не са подготвени да сключат направо окончателен договор по някаква причина (например недостатъчно парични средства за закупуване на имота в момента или липса на актуални документи за изповядване на сделка), но желаят да гарантират сключването на такъв при постигнатите условия в по-късен момент, те подписват предварителен договор. След това или подписват окончателен договор във формата на нотариален акт, или предварителният договор може да послужи за водене на иск за обявяването му за окончателен - като в този случай съдът се произнася с решение, заместващо липсващия нотариален акт. Документът за собственост става съдебното решение.

Практиката показва, че 80% от покупко-продажбите са с подписване на предварителен договор за покуко-продажба, в който страните освен горе изброените задължителни реквизити, уговарят важни за всеки един права и задължения. Като например – за чия сметка са разходите по прехвърлянето, кога и при какви условия се получава продажната цена (етапи и суми на плащанията), конкретни условия, когато имотът се купува с банков кредит (при плащане с банков кредит, сумата се изплаща след нотариалното изповядване на сделката, след вписване на ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на Банката. В този случай окончателния договор се сключва, след като КУПУВАЧЪТ представи на ПРОДАВАЧИТЕ писмо – удостоверение от страна на Банката, че кредитът е одобрен и плащането на посочената сума ще бъде извършено при изпълнение на посочените условия), неустойки, разваляне, предаване на владението, опис на вещите и оборудването, ако такива остават в имота, посочване на конкретен нотариус, адреси за кореспонденция на страните, и други, за които ще поговорим в следващия материал.
Запишете сега час за безплатна опознавателна среща, в която да разгледаме Вашата ситуация и да предложим решения на тел.: 0888493918 или на имейл: @