Веда Корект - Агенция за недвижими имоти

Онлайн срещи и неприсъствено подписване на договори

До колко са законово издържани онлайн срещите и подписването на договори чрез имейл или друга форма?
13.01.2021
Всяка втора сделка за покупко-продажба в последните два месеца и половина на 2020 година беше с предоговаряне и разсрочване, поради заболяване или карантина на някоя от страните по сделката.

Така се случи и с последната сделка, която трябваше да изповядаме на 31-ви декември, както и с предходните: на 30-ти и на 29-ти декември. За две от сделките клиентите трябваше да пътуват от Бургас и от Пловдив. В първия случай клиентите оставиха т.н. стоп-капаро и дойдоха направо на изповядване (за което ще разкажа в следващата публикация, тъй като липсата на предварителен договор допълнително усложнява ситуацията).

Във вторият случай имахме подписване на предварителен договор, който се отлага заради карантина, а след това и заради заболяване на страните. Налагаха се срещи онлайн за предоговаряне и подготвяне на анекс. Подписване по имейл и размяна чрез куриер бяха разглежданите алтернативи. В случая прибегнахме до дистанционно подписване на предварителния договор от едната страна, а при получаването от куриерската служба на оригинала, другата страна подписа на място. По този начин се освободихме от необходимостта да се доказва валидността на използвания технически способ за подписване. Правният въпрос, който възниква, е към кой момент и на кое място се счита за сключен договорът. В Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) е предвидено, че за място на сключване се счита местоположението на предлагащата страна или в случая страната, която е подписала първа. Докато сключването се приема, че е настъпило, след като втората страна си получи своя оригинал, т.е. по-късната от двете дати на подписване на договора.

Използвания способ, доведе до ред въпросителни и съмнения за купувача: Това ли е собственикът, с който говоря? На кого превеждам сумата? Той ли се е подписал? Ами ако умре, като е болен от Ковид? Все въпроси не задавани често до сега. Но времената се промениха и ние трябва да имаме решенията. Предвид ковид обстановката, до колко са законово издържани онлайн срещите и подписването на договор чрез имейл или друга форма?

Когато е приеман Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) нито нас ни е имало, нито Ковид. Не са и сънували онлайн срещите и подписването чрез имейл ... Тепърва ще има и съдебна практика по подобни казуси.

С оглед на правната логика, можем да заключим, че кореспонденцията по имейл може да бъде приета като водене на преговори. Съгласно чл. 12 от ЗЗД, при воденето на преговори и сключването на договори страните трябва да действат добросъвестно. В противен случай те дължат обезщетение.

По наскоро - 2018 г. се прие изцяло нов закон, касаещ електронните документи и електронните съобщения каквито са в крайна сметка имейлите - Закон за електронния документ и електронните удостоверителни услуги, където са регламентирани положенията за установяване на авторството на даден имейл, времето на изпращането му и времето на получаването му от адресата. Същото следва да важи за комуникацията чрез Вайбър, Скайп, СМС... В тази връзка е добре във всеки договор да са посочени имейли и телефони на страните (имам предвид посредническия договор).

За онлайн срещите все още е неясно накъде биха тръгнали нещата. Липсва обаче пречка за доказване на казаното на тези срещи посредством свидетелски показания - както за казаното на обикновена лична среща.

Запишете сега час за безплатна опознавателна среща, в която да разгледаме Вашата ситуация и да предложим решения на тел.: 0888493918 или на имейл: @ .