Веда Корект - Агенция за недвижими имоти

Практически казуси: стъпките при покупко-продажба на имот

Както разгледахме в предните публикации, кандидат купувачът оставя т.нар.
02.02.2021
Както разгледахме в предните публикации, кандидат купувачът оставя т.нар. стоп-капаро, като гаранция за сериозното си намерение да закупи имот при определени условия. Купувачът получава документи за проверка и имотът се сваля от продажба за конкретно договорен срок, до подписването на окончателен или предварителен договор за покупко-продажба.

Къде остава т.нар. стоп-капаро и какви ангажименти се поемат, разгледахме в предишен материал. Стоп-капаро в агенцията без подписано пълномощно или посреднически договор от страна на продавачът с всички параметри на договореното с конкретния купувач, не задължава продавачът да продаде имота на този купувач и при тези условия. От друга страна се е случвало оставено стоп-капаро директно на продавач да не бъде върнато от собственика на имота, ако върху имотът има тежести, за които дори собственикът не е знаел, изхарчил е парите и дори да е добросъвестен, не може да върне на продавача даденото стоп-капаро. Затова купувачите предпочитат да оставят стоп-капарото в агенцията, като гаранция, ако се окаже, че има проблем с имота, фирмата не би рискувала имиджа си и би върнала капарото на купувача. За съжаление има и обратния вариант – страните се договарят, имотът се сваля от продажба, подготвят се всички документи за покупко-продажба, както и т.нар. тежести (проверка на имота), но купувачът се отказва от покупка и си иска капарото. От друга страна, продавачът е направил разходи и е извадил всички документи, някои от които са със срок и е пропуснал евентуални бъдещи купувачи. По тези или други често прикрити причини, бъдещи купувачи не желаят да оставят стоп-капаро, а и продавачите отказват да вземат от друга страна. От практиката се знае, че подобен отказ от ангажимент, не винаги разбира се, но в чести случаи, не води до коректна сделка или въобще до сделка.

За сериозен ангажимент от страна на купувача е необходимо, като минимум т.нар. писмо ангажимент, дадено в писмена форма с три основни параметри: предложена цена, начин на плащане и срокове. Честа причина да не бъде оставено стоп-капаро е, че бъдещият купувач не знае дали имота желан за покупка, ще послужи, като обезпечение за банков кредит. Това обаче е много относително, защото ако банката кредитор направи оценка на имота и спрямо кредитната позиция на купувача, финансира покупката с определена сума, която обаче е под очакванията на купувача или по някаква причина не го устройва (например няма да има сума за ремонт на имота), той се отказва и продавачът е излъган.

Във всяка ситуация има начини, за да се стигне до успешен финал с правилния професионален съпорт, но това са реални ситуации от практиката. Мотивираният купувач с кредит е този, който преди да тръгне на огледи, има писмено одобрение от банка за конкретна сума, знае месечната вноска при покупка и в идеалния случай е отделял тези пари няколко месеца, като тест дали ще се справи с този кредит. Мотивираният продавач е този, който е направил правен анализ на имота си, защото собственост, както казва един колега, не винаги означава законност. Например някой е починал и в данъчната служба на съответната община не е подадена декларация по чл.14 за настъпилото събитие. Съответно зависи от общината, но подаването и обработването на декларацията по чл.14 е в рамките на две седмици и чак тогава може да бъде издадена данъчна оценка, необходима за сделка. Правният анализ дава спокойствието да се предприемат необходимите стъпки без нерви и стрес. Напоследък зачестиха и вписаните завещания, особено на починали, разведени и не само родители, за които никой не знае, така че справка за завещания, ако има такава ситуация е задължителна. Мотивираният продавач ще извади всички необходими документи за сделка, включително удостоверение по чл.87 от ДОПК в случаите, че бъдещият купувач е с банков кредит и не само. Без удостоверение по чл.87 от ДОПК за всеки един продавач, документ който не е изискуем от нотариус, сделката би била атакуема при наличие на задължения на продавача на имота. Мотивиран продавач не значи притиснат, а подготвен за сделка с отношение и внимание към един от най-ценните си активи – своя недвижим имот.

Да речем, че страните са изрядни и пристъпват към сделка, често се задава въпросът: „Нужен ли е предварителен договор, като можем да си минем направо на сделка?“. Съществените уговорки на окончателния договор за продажбата на недвижим имот се съдържат в чл.183 от ЗЗД: "С договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати". Тоест, съществените условия за продажба на недвижим имот са предмет (индивидуализиране на продаваемия имот), цена и начин на плащане на имота и допълнително - срок за сключването на окончателен договор. Всички останали клаузи, които обичайно се включват в предварителните договори са допълнителни, извън задължителното му съдържание, но са особено важни поне за мен.

За плюсовете и минусите на нотариалното изповядване с и без предварителен договор и кои са най-важните елементи в един предварителен договор, ще поговорим в следващ материал.

Запишете сега час за безплатна опознавателна среща, в която да разгледаме Вашата ситуация и да предложим решения на тел.: 0888493918 или на имейл: @