Веда Корект - Агенция за недвижими имоти

Собственост не винаги означава законност

Сигурни ли сте, че сте собственик на имота си?
22.02.2021
90% от имотите, които излизат за продажба в публичното пространство се пускат без правен анализ на собствеността и необходими документи за покупко-продажба. Купувачи и продавачи, начело с брокери остават неприятно изненадани от пречки, възпрепятстващи покупко-продажбата. Изведнъж в удостоверението за тежести на имота, излиза вписано завещание, за което никой не е знаел, а в удостоверението за наследници се появява „брат“, „сестра“ или други наследници, които също се явяват собственици.

Наскоро по препоръка за продажба към мен се обърна възрастен господин, собственик на апартамент в много търсен район в столицата със слабо предлагане на имоти. Пуснал го за продажба в имотен сайт. Обадил му се колега, който обещал да му помогне без комисиона, както и да му извади необходимите документи за сделка. Обяснил му, че имотът е атрактивен и ще си вземе комисиона от купувача. Погледнах обявата на колегата. Беше само за частни лица и пишеше ясно, че купувачът дължи 3 % комисиона.

Водихме дълъг разговор с продавача. Обясних му, че за мен, това е абсолютно погрешна практика и защо не работя така. Дадох му много примери в посока на това, че безплатен обяд няма и ако иска да получи качествена услуга, трябва да подпише посреднически договор за конкретен срок, с конкретни условия и да заплати комисиона. Обърнах му внимание, че няма как да стигне до всички потенциални купувачи, ако имотът му се предлага само за директни клиенти, а това неминуемо удължава времето за сделка и се отразява на цената, която би получил.

Продажбата е свързана с покупка на имот в чужбина с много по-добра доходност от наем отколкото притежавания имот. Продавачът е капарирал и има двумесечен срок да плати 1-вата, по-голяма вноска. Сподели, че сроковете го притискат и с цел по-бърза продажба се обръща към друг брокер.

Поканих продавачът да дойде в офиса с документи за собственост. Той дойде, но без тях. Обясни, че били в другия брокер, който му помогнал да ги извади, а нотариалния акт останал в дома му. Подписан възлагателен/посреднически договор с колегата нямал и не знаел дали ще му даде извадените документи. И тогава реших, че всъщност това е избор и на симпатичния възрастен господин - продавач и на колегата, да работят по този начин, без да регламентират отношенията си с посреднически договор. Бяха си като гърнето, което си намерило похлупака. След седмица продавачът се обади отново, че вече си е взел документите от колегата и е готов да обсъдим договор за посредничество. Предупредих го този път да си носи всички документи!

Какво се оказа?! Абсолютен прецедент, но за съжаление има нотариуси, макар и единици, които правят подобни неща. Този симпатичен, мил, възрастен господин е придобил апартамента през 1996 г. През 2004 г. го е дарил на своя син и си е запазил правото на ползване върху същия - пожизнено и безвъзмездно. След ситуации в живота решил, че синът му живее в чужбина, не се интересува от него и ще си върне обратно имота. Повикал трима съседи при нотариус, който съставил нотариален акт на основание давностно владение. Този констативен нотариален акт не представлява прехвърлителна сделка. Той може да се отмени по исков ред. Нотариусът е приел, че бившият собственик - ползвател е владял имота в продължение на повече от 10 години, което не е вярно. Тази констатация той би могъл да направи само при пропускане на факта и последиците на запазеното вещно право на ползване - което автоматично изключва владението. По-долу цитирам Закон за собствеността относно сгрешените от нотариуса понятия:
Чл. 68. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя.
Държането е упражняване на фактическа власт върху вещ, която лицето не държи като своя.

Очевидно, за да се приеме, че лицето владее, то следва да държи вещта като своя - намерението да "свои" е основна характеристика. В настоящия казус тя липсва. Бившият собственик е дарил имота съзнателно и си е запазил правото да остане в него или да го отдава под наем - да го ползва докато е жив. Още при дарението самия бивш собственик си е запазил едно вещно право върху чужда вещ. Бившият собственик е останал и е ползвал имота по силата на запазеното си право на ползване. Зачитането на това негово право е задължително за новия собственик. Новият собственик не може да ползва имота си, не може и да води искове срещу ползвателя, да го напусне. Следователно, не е дезинтересиран от собствеността си, а за него е налице пречка да упражнява правото си на собственост в пълен обем. За подобни случаи в римското право се ползва термина "гола собственост". Нещо повече - в закона правото на ползване (там всъщност термина е "ползуване", законът е стар) изрично е определено като вещно право върху чужда вещ - тоест "ползувайки" лицето няма начин да държи имота като свой, а го признава и възприема като чужд. Бившия собственик би могъл да придобие имота по давност само в случай, че първо се откаже от правото си на ползване (като по този начин даде възможност на настоящият собственик да влезе във владение на имота си) и едва след това, без каквото и да е основание - но със знанието и без противопоставянето на собственика владее 10 години. Съдебната практика е обемна и константно е в посока, че началото на владението е не достъпа до имота, а узнаването от страна на собственика, че дадено лице вече счита неговия имот като свой. Тоест, не е достатъчно просто лицето да си осигури достъп - то трябва и да демонстрира спрямо собственика своите намерения. Едва когато стане ясно за собственикът, че трето лице оспорва правата му, той би могъл да прецени дали да ги защити с иск или да бездейства.

В случая, може да се направи и съвсем общ паралел с правоотношенията по договор за наем, които не са вещни, а облигационни, но и в двата случая стигаме до хипотеза на ползване на чужд имот със знанието и съгласието на собственика му. Наемателят не владее вещта - той има договор, по силата на който му е разрешено да я ползва - временно и възмездно. Наемателят не държи имота като свой - със самия договор за наем той потвърждава, че го ползва със съгласието на собственика. Настоящият казус е подобен по съдържание, макар и вещен - като с договора за дарение през 2004 г. дарителят е прехвърлил собствеността и си е запазил ползването, а дареният (новият собственик) е дал съгласието си за тази сделка. Тоест, двамата са се уговорили имота да бъде ползван. Разликите са, че тук срока е неопределен с точност - "пожизнено" и липсва задължение за плащане - "безвъзмездно". Съответно, не може новият собственик да бъде санкциониран със загуба на правото си на собственост поради спазване на условията на договора за дарение. Точно това обаче е направил нотариуса.

Следва да се отчете само за пълнота и още един аспект - бившия и настоящия собственици на имота са баща и син. Тоест, дори и без да има право на ползване, бащата би могъл да живее в имота в продължение на години поради отношенията със сина - собственик, които предполагат, че сина би допуснал това от уважение и синовни чувства. Също е налице съдебна практика, че търпимите действия не представляват владение - тъй като липсва именно споменатото по - горе демонстриране на намерението имота да бъде държан като свой и придобит.

При достолепния вид на продавача и добрите характеристики на имота, беше много лесно да пристъпя към рекламиране без обстоен правен анализ и да подведа себе си, колегите и бъдещите купувачи. Стъпка №1 за всеки бъдещ продавач е правен анализ на собствеността, защото собственост не винаги означава законност, както в цитирания случай (атакуем нотариален акт за собственост). Това е и част от първата стъпка на нашата 12-степенна иновативна система за скоростни продажби, чрез която предвидимо продаваме един имот на максимална цена за 30 дни.

Запишете сега час за безплатна опознавателна среща, в която да разгледаме Вашата ситуация и да предложим решения на тел.: 0888493918 или на имейл: @